מחשבון משכנתא הוא כלי יעיל בחישוב העלות הכוללת של המשכנתא וגובה ההחזר החודשי, על פי מספר פרמטרים מרכזיים: סכום הקרן, סוג הצמדה, ריבית, שיטת החזר ותקופת משכנתא.
מחשבון משכנתא
הנתונים והחישובים המוצגים במחשבון נועדו לצרכי סימולציה בלבד, ומבוססים על הנתונים שהוזנו על ידכם ועל תחזיות בנק ישראל. הנתונים כמובן עשויים להיות שונים מאלה שיוצגו לכם במעמד החתימה על חוזה המשכנתא.
השימוש במחשבון שלנו הוא פשוט ונוח. מגדירים את תקופת ההלוואה, משך ההלוואה בחודשים וגובה הריבית, לוחצים על ׳לוח סילוקין׳ ומקבלים את כל הנתונים החשובים.
איך מחשבים החזר משכנתא?
ככלל, הנוסחה לחישוב תשלומי משכנתא מורכבת משלושה מרכיבים עיקריים: ריבית שנתית (rate) שאותה נחלק ל-12 חודשים; תקופת ההלוואה שאותה נכפיל בתקופת המשכנתא בשנים ב-12 בכדי להבין את מספר התשלומים לפי חודשים; וסכום ההלוואה לפי סביבת השוק הנוכחית.
איך נדע כמה משכנתא לקחת?
נכון ל-2023, מגבלת המשכנתא שניתן לקחת הוא 75% בקניית דירה ראשונה, 50% בדירה שניה ו30% לדירה חליפית.
חשוב לציין כי אחוז המימון שתקבלו ייקבע לאחר חוות דעת שמאי לשווי הנכס בשוק החופשי או על פי מחיר הרכישה, הנמוך מביניהם. כך למשל, אם הערכת שמאי קבעה אומדן שווי של 1.7 מיליון ש"ח, ומחיר הרכישה בפועל היה 1.5 מיליון ש"ח, הרי שאחוז המימון ייקבע לפי 1.5 מיליון ש"ח.
איך מקבלים משכנתא הפוכה?
משכנתא הפוכה היא הלוואה ללא הגבלת זמן הניתנת כנגד שיעבוד הנכס. בניגוד למשכנתא רגילה הניתנת לטובת רכישת דירה, משכנתא הפוכה היא הלוואה לכל מטרה, המיועדת לבני 60 ומעלה שכבר יש בבעלותם נכס והיא ניתנת על חשבון הנכס, לצרכים שונים כמו הוצאות רפואיות, עזרה לילדים או הוצאות שוטפות לבעלי פנסיה נמוכה.
לכן, כדי לקבל משכנתא הפוכה אין צורך לעמוד במבחן יכולת החזר או לעשות ביטוח חיים, ודי בכך שאתם מחזיקים נכס על שמכם בשווי 1.5 מיליון ש"ח ויותר.
איזה בנקים נותנים משכנתא?
בישראל ישנם שישה בנקים למשכנתאות: דיסקונט, לאומי, הפועלים, בנק ירושלים, מזרחי טפחות ומרכנתיל.
האם אפשר לקחת שתי משכנתאות?
הפרקטיקה המקובלת במקרה כזה היא לקחת משכנתא על דירה שניה עד 50% משווי הדירה, ובעזרת הלוואה חוץ-בנקאית (שבה ניתן לקבל אף יותר מ-50% מימון) לגייס הון נוסף מהנכס הקיים לטובת הרכישה. עם זאת, כדאי להיות מודעים לריביות הגבוהות שבהלוואה כזו.
איזה ריבית מקבלים על משכנתא?
הנתונים המעודכנים לינואר 2024:
- ריבית משכנתא ממוצעת לא צמודה: 5.24%
- ריבית משכנתא ממוצעת צמודה: 3.63%
- ריבית משכנתא ממוצעת לא צמודה מעל 20 שנה: 5.20%-5.14%
- ריבית משכנתא ממוצעת צמודה מעל 20 שנה: 3.62%-4.00%
מושגי יסוד במשכנתא
ריבית משכנתא
הריבית במשכנתא מתווספת מדי חודש על תשלומי הקרן, בהתאם לסוג ההצמדה שבחרתם. סכום הריבית נחלק לכמה מסלולים עם גובה ריבית שונה, חלקן צמודות מדד וחלקן לא. גובה הריבית נקבע על ידי הבנק במעמד החתימה על חוזה המשכנתא, והוא כולל בתוכו פרמטרים שונים הנוגעים לאופי הלווה הנכס, וכן תקנות בנק ישראל.
לוח סילוקין
לוח סילוקין נועד להמחיש בפירוט רב את גובה ההחזר החודשי שהלווה משלם עד לתום תקופת המשכנתא. טבלת לוח הסילוקין הוא נספח בלתי נפרד מחוזה המשכנתא.
כיום נפוצים שני סוגי לוח סילוקין: לוח שפיצר ולוח קרן שווה.
לוח שפיצר: סכום קבוע שהלווה משלם בכל חודש לכל אורך תקופת ההלוואה. מה שעשוי לשנות את גובה ההחזר הם שינויי ריבית ומדד (או כל סוג הצמדה אחר), אך בסיס החישוב שלו אינו משתנה. העיקרון המוביל את לוח שפיצר הוא שרוב ההחזר בראשית תקופת ההלוואה נועד לכיסוי הריבית, מיעוטו להפחתת הקרן. לכל אורך הזמן גדל בהתמדה כיסוי הקרן, וקטן הריבית.
לוח קרן שווה: החזר חודשי שפחות עם התקדמות סיום ההלוואה. לכל אורך תקופת המשכנתא משולם סכום זהה שנועד להקטין את הקרן, בעוד התשלום עבור הריבית גבוה בתחילת התקופה ומצטמצם בהדרגה עם פיחות הריבית, שמושפעת גם היא משינויים במדד.
גרירת משכנתא
רכשתם בית חדש ולא סיימתם את המשכנתא על הבית הקודם? בדיוק כמו בהעברת בעלות על בית, גם כאן אתם יכולים (אם תנאי המשכנתא נוחים) להעביר את מלוא השיעבוד לבית החדש.
מיחזור משכנתא
אם תנאי המשכנתא הנוכחיים לא מיטיבים אתכם, ביכולתכם לפרוע את המשכנתא ולקחת משכנתא אחרת בתנאים מועדפים. הפירעון יכול להיעשות גם באופן חלקי, והוא עלול להיות כרוך בעמלת פירעום מוקדם.
